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Las burbujas inmobiliarias emergen por varias latitudes del planeta

Londres, Ámsterdam, Vancouver, Toronto, Múnich y Hong-Kong son las ciudades con un mercado de la vivienda en estado de ebullición. Y los nórdicos europeos.

 

Seguro que no están todos los que son. Pero el banco de inversión suizo UBS acaba de seleccionar seis ciudades a las que considera con el mayor riesgo de estallido de una burbuja inmobiliaria, según su Índice Global de Mercados de Vivienda 2018, en el que admiten que hay muchas más ciudades en los que el coste de la ocupación está aumentando por encima de los ingresos medios de sus residentes. Primer síntoma de calentamiento inmobiliario. Sus expertos, además, juzgan esencial que las autoridades políticas inicien medidas encaminadas a reducir las presiones sobre los precios en estos mercados. Porque los costes de viviendas están aumentando en casi todas las grandes capitales del mundo. “La mayoría de las personas, sean asalariados o profesionales liberales, no pueden hacer esfuerzos para adquirir una vivienda en los centros financieros, si no se benefician de una herencia o perciben alguna remuneración adicional del ámbito familiar”. Y los alquileres -aseguran- “continúan consumiendo gran parte de sus retribuciones salariales”.

Los gobiernos son los únicos agentes que pueden intervenir en la contención de los precios. En la necesaria estrategia de evitar crisis inmobiliarias en sus ciudades. Por ejemplo, impulsando subsidios para el acceso a la primera vivienda. Aunque hay otras recetas que puede ser también determinantes. Si bien, requieren de un equilibrio complejo de alcanzar. El informe se refiere a la imposición de una alta tributación sobre las propiedades de ciudades especialmente caras, lo que podría retraer la inversión en el sector de extranjeros. “Contribuiría a rebajar rápidamente los precios, pero a costa de dañar a los propietarios que quieran vender”, alerta.

Las burbujas, a menudo, no son identificadas como tales hasta que estallan, reconocen en UBS. Pero hay en la actualidad seis ciudades del mundo a las que se pueden colgar el cartel de alto riesgo en sus mercados de vivienda.

Por orden ascendente, de menor a mayor peligro de estallido, son las siguientes.

6.- Londres. Por segundo año consecutivo, la incluye en su lista. De media, la inflación ajustada a los precios de la vivienda en la capital británica supera con creces los valores de 2007, el año previo a la crisis financiera. En concreto, superan el 10% los precios de ese ejercicio. Mientras el alquiler ha permanecido estable y los ingresos se han reducido un 10%. En definitiva, la vivienda en Londres resulta inaccesible para la mayoría de sus residentes. Uno de los carburantes de esta subida es la elevada tributación sobre los inmuebles de lujo y sobre las propiedades en alquiler con derecho a compra. La inflación de la vivienda sigue erosionando la capacidad de compra de los habitantes de la capital.

5.- Ámsterdam. “En los últimos cuatro trimestres el precio de la vivienda se ha disparado un 12% en un mercado que es, ahora, un 60% más caro que en 2013”. El gran impulso inflacionista surge por el notable incremento de los ingresos personales desde ese ejercicio económico. En la práctica totalidad de las grandes del país. A nivel nacional, los precios medios se han más que duplicado en los últimos cinco años. Dado su calentamiento, cualquier endurecimiento de las condiciones crediticias, en los albores de una política de encarecimiento del precio del dinero en el BCE, podría precipitar el estallido de la burbuja “abruptamente”.

4.- Vancouver. Los desequilibrios entre los precios de las viviendas y los ingresos reales se han intensificado. El coste de la adquisición de inmuebles en esta ciudad canadiense se ha duplicado en doce años. Aunque en los últimos trimestres hayan repuntado entre un 5% y un 7% el salario medio de sus residentes. El Gobierno local intenta contener la especulación, a pesar de que las presiones fiscales sobre la compra de vivienda y sobre los adquirentes extranjeros sigan siendo especialmente elevadas. El encarecimiento de las hipotecas podría precipitar el final del boom.

3.- Toronto. “Desde que el precio de la vivienda se ralentizó, hasta casi congelarse, a mediados del pasado ejercicio, el mercado inmobiliario de esta ciudad se ha calmado. Aunque, en términos ajustados a la inflación, su censo de viviendas haya subido sus precios más de un 50% en cinco años”. El pasado ejercicio, las autoridades municipales aumentaron impuestos sobre la compra de inmuebles de extranjeros y sobre apartamentos vacíos, además de poner en marcha estrictos controles sobre el mercado del alquiler. Todo ello ha contribuido a apaciguar el fervor inversor, si bien la debilidad reciente del dólar canadiense frente al billete verde estadounidense podría de nuevo ejercer de atracción al capital foráneo.

2.- Múnich. Los precios de la capital bávara se han duplicado en los últimos diez años y prosigue con su trayectoria alcista. El precio nominal de los alquileres creció un 9% el pasado ejercicio en un mercado que refleja un histórico censo de viviendas vacantes. La compra de un apartamento de 60 metros cuadrados demanda ocho años de ahorros salariales para afrontar la entrada y de la participación casi imprescindible de una agencia de servicios inmobiliarios. La construcción de nuevas viviendas se ha intensificado. Pero a precios elevados. Por lo que las subidas de tipos en Europa podrían acelerar el estallido de la burbuja.

1.- Hong-Kong. El encarecimiento del mercado inmobiliario en este enclave bajo soberanía china es ya crónico. La demanda de compra se mantiene en estado boyante gracias a las peticiones de residencia de extranjeros que acuden por razones profesionales y los que tratan de colocar sus excedentes de capital. Incluso entre los altos directivos, la propiedad parece una quimera. Las presiones políticas han empezado a hacer mella, pero sólo inicialmente. Porque el mercado de Hong-Kong lo manejan los propios propietarios de inmuebles, que solicitan cifras astronómicas ante la demanda permanente de adquisición. La imposición adicional por viviendas vacías y las ventajas a la compraventa rápida de inmuebles para mejorar la entrega de llaves, son dos claves recientes que se han instalado en el mercado con mayor grado de ebullición del planeta. La lista la completan ciudades estadounidenses, europeas y asiáticas. Aunque ninguna de ellas con la consideración de burbuja.

Fuera del ámbito de las ciudades, hay otras latitudes donde el boom inmobiliario se ha asentado en los últimos años. Son los países nórdicos, donde un reciente estudio de Moody’s asegura que el precio de la vivienda se ha elevado más de un 70%. Aunque, por lo visto, sin que pueda aún catalogarse de burbuja. “Si se nos pregunta cuál es el mayor riesgo latente sobre las economías escandinavas, diríamos que los mercados inmobiliarios”, dice Erik Bruce, economista en el banco Nordea, para quien “resulta normal, dado el bajo nivel de los tipos de interés, la caída del paro y el optimismo empresarial en el futuro económico” en estos países.

El repunte más allá de este porcentaje se refiere al mercado inmobiliario en Suecia y Noruega. En Dinamarca es algo inferior, pero supera el 50%, aunque en Copenhague se ha duplicado en relación a 2012. Mientras en Oslo, los ajustes financieros de familias y empresas han rebajado los precios en los últimos dos trimestres entre un 7% y un 8% en términos interanuales. Si bien, aún no ocurre lo mismo en Estocolmo, donde la demanda de adquisición de apartamentos sigue en cotas desconocidas en nueve años. Y el pulso inmobiliario en la capital sueca marca tendencia en el resto de grandes capitales escandinavas, aclaran en Nordea.

Para Moody’s, en cambio, el mayor riesgo se sitúa en Noruega. En su conjunto. Sus análisis dan a este mercado la mayor cota de desequilibrio entre ingresos retributivos y costes de vivienda, así como el movimiento especulativo más vigoroso bajo condiciones crediticias nacionales. De todo el mundo. A esta coyuntura se une otro fenómeno. Que Noruega es el país de todos los que conforman el estudio de la agencia de rating con un mayor índice de viviendas en propiedad con casi el 85% del censo inmobiliario del país.

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